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北京 混合市場風險凸現
這次地王現象未必就會帶動新一輪高價盤銷售火爆，相反在淡化地王炒作的同時，更應該警惕明年在自住型商品房大量入市的沖擊下，可能出現一輪行業大洗牌。
一場 "土地盛宴"後的狂歡還是一場"貼身肉搏"？北京朝陽區東壩南區地塊的走向成為"地王"爭奪戰之後又一個讓人關註的話題。
11月21日，恒大地產以51.35億元奪得東壩南區地塊，刷新北京年內總價地王紀錄。而在本月成交的10餘個地塊中，多個樓面價超過5萬元/平方米。一方面是不惜高成本拿地的地王項目，一方面是未來大量自住型商品房，以及限價房、經適房和公租房等保障性住房，在同一區域內高低端市場共存的局面業已形成。
面對區域混合生態，純商品住宅如何應對定價？項目能否將高成本轉換為高定位、高盈利，有待市場檢驗。未來入京房企也勢必會面臨這種復雜的難題，而這個難題正在上演。
"地王"爭奪戰
"兩年不到的時間地價翻瞭6倍以上，隻能用神奇來形容瞭。"對於東壩區域在年末土地市場的一鳴驚人，亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，以目前東壩區域5萬元以上樓面價來看，項目建成入市的實際價格甚至可以達到每平方米8萬到10萬元區間。而2011年12月29日成交的東壩中路地塊，其樓面地價僅每平方米7400餘元。
誕生新總價地王的東壩區域，近年來僅有兩個商品房項目入市。其中首開常青藤目前無房源在售，上期均價每平方米2.5萬元左右，該項目的二手房價格也始終在每平方米2萬至3萬元。
一位房產中介人士表示，在2012年年初二手房低迷時，該項目的二手房單價甚至還跌破過2萬元。另外一個定位低密度洋房的項目北京奧林匹克花園，目前僅餘少量大戶型尾房，2013年8月入市報價為每平方米3.7萬元左右。
"以50億元以上的總價隻拿到不足8萬平方米的可定價商品房地塊，可見房企在一線城市土地市場競爭已白熱化。"中原地產市場研究部總監張大偉指出，房企在一線城市拿地已經逐漸將項目利潤放在銷售額之下。
從購入土地面積看，標桿房企在前10月一線城市購入土地面積高達764萬平方米，同比上漲幅度高達146%。從北京土地市場今年成交的土地看，高價地基本全部被上市房企獲得，激烈競爭下拿地價格暴漲，也註定瞭房企的利潤率普遍趨低。
混合地塊的定價挑戰
"年底前湧現的這一輪拿地盛宴，未必意味著明年的商品住宅市場也會出現豪宅狂歡。"一位房地產分析人士向中國房地產報分析說，混合地塊上的純商品住宅的定價問題便是其中最大的挑戰。
事實上，東壩區域同時存在大量保障性住房，包括經適房和公租房等，加上已成交和將成交地塊中都配有大量限價房或自住型商品房，因此未來區域將呈現"高低端並存"的現象，難免不出現"混亂龐雜、檔次不高"之感。張大偉認為，東壩區域配建大面積限價房和自房貸信用貸款利率試算表缺錢急用哪裡汽車貸款住型商品房，無疑加大純商品住宅部分的定價難度。
一位房地產研究人士通過上述兩地塊的容積率測算，也預見瞭兩個項目的定價隱憂，保利首開聯合體所拿地塊的容積率是2，恒大地王的容積率為2.3，後者整體體量大。"即便恒大會把保障房和自住型商品房部分的密度盡量提高，留出餘地將純商品住宅部分做成花園洋房，但做成低密住宅的空間也極其有限。而保利首開拿的那塊地，刨除限價房和自住型商品房後，可建純商品住宅的面積隻剩下3.5萬平方米，留給產品提升空間就更有限瞭。"
"同一區域內有兩三萬一平米的房子，你要賣七八萬元可以，但是必須有賣到這個價格的道理，拿出對應的品質。如果挨著自住型商品房的項目，200多平方米也得上千萬元，真正的高端客群為什麼不去買別墅或者就到城市核心區去買房呢？"北京市房協秘書長陳志向中國房地產報表示，愈報愈高的高端盤價格是否真正有足夠的高端需求接盤，最終還需要市場的檢驗。
進京房企需冷靜對待
業界普遍估計，北京樓市後續調控措施將逐漸轉向高端市場由商品房主導、中端市場由自住型商品房主導、低端市場由保障房主導的新格局。
"首先，並不是單一一個地塊出瞭高價，就一定能夠代表整體區域的低價提升；第二，隨著北京自住型商品房的推進，一定會加劇商品住宅市場的競爭；第三，在高端需求相對固定的情況下，動輒每平方賣到七八萬元以上的房子必須靠質量品質拿出'賣點'，高價盤未必單靠提升價格就能換得好的銷售。"陳志告訴中國房地產報記者，這次地王現象未必就會帶動新一輪高價盤銷售火爆，相反在淡化地王炒作的同時，更應該警惕明年在自住型商品房大量入市的沖擊下，可能出現一輪行業大洗牌。
在他看來，如果同一區域內的大量自住型商品房入市，加之此前的二級市場二手房存量，該區域內的新項目單純炒作高價格、又沒有相應的高品質對應，抓不住高端購買力，一定會遭遇資金壓力和成本風險。
"土地市場在三中全會後有所變化，'京七條'及三中全會對市場的影響會逐漸出現，對開發商整體的拿地積極性會有所抑制。"張大偉表示，雖然目前出現瞭新一輪地王現象，但是從11月20日兩宗遠郊區地塊的出價情況及出價企業的數量看，相比以往"溫度"有所降低，地塊最高報價與最低報價之間差距非常大，這說明不同房企對後市的預期已經出現瞭分化。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10122519686.shtml
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