深圳今年首宗居住用地掛牌成交價望刷新紀錄
土地資源日益稀缺的深圳，終於迎來今年首宗居住用地的掛牌出讓，並有望誕生新的住宅地王。
9月16日，深圳市土地房產交易中心掛牌瞭一宗位於龍華新區民治辦事處轄區內的居住用地A802-0305宗地，並擬定於10月22日下午3點在土地房產交易大廈3樓以拍賣方式公開出讓，掛牌起始價25.25億元，起拍均價約1.35萬元/平方米，履約保證金5.05億元。
出讓公告顯示，A802-0305宗地位於龍華新區民治街道，與4號線白石龍地鐵站接駁，緊鄰深圳北站商務區，占地面積4.66萬平方米，建築面積18.65萬平方米，土地使用年限70年。
這是今年深圳掛牌出讓的第一宗居住用地。深圳上一宗居住用地出讓，是去年12月份由江西政力房地產開發有限公司以9.8億元拿下的坪山地塊。這中間10個月"空檔期"，對想在深圳繼續擴張的房企而言，甚是煎熬。
毋庸置疑，此次出讓的居住用地必將迎來各大房企的激烈爭奪。
目前，已有萬科、中海、保利、佳兆業、中航、振業等多傢品牌房企向龍華國土局土地利用科咨詢，還有其他非品牌房企及非房地產企業也表示出興趣。
可以參考的是，2013年10月，中海地產拿下的同處龍華新區民治街道的A816-0050宗地。該宗地占地面積5.24萬平方米，建築面積26.23萬平方米，緊鄰4號線上塘地鐵站，掛牌起始價20億元，履約保證金為4億元。
盡管A816-0050地塊要求配建9.8萬平方米安居房，但仍吸引瞭"招保萬金"在內的十多傢房企角逐，最終經過66輪"血戰"，被中海以38.2億元高價競得，溢價率高達91%，樓面地價1.46萬元/平方米。加上配建安居房的成本，這宗土地的綜合成本價高達2.5萬元/平方米，成為去年深圳住宅用地的總價和單價雙料"地王"。
與A816-0050地塊相比，雖然A802-0305宗地的總建築面積較小，但並未要求配建安居房，且同樣配比有一定商業，是難得的一塊"簡潔"用地。
《第一財經日報》記者在A802-0305宗地的現場看到，該地塊早已用圍墻圍住，圍墻內除瞭幾棟板房外，並無其他任何建築物，隻待開發商進駐開發。
不難發現，在出讓條件上，A802-0305宗地優於此前中海拿下的A816-0050宗地，其起始價和土地保證金也高於後者。
從A802-0305宗地所在片區的在售二手房看，該地塊東面是星河盛世，成交均價約2.8萬元/平方米；南面為萬科金域華府，成交均價約3.5萬元/平方米；西面有中航陽光新苑，成交均價約2.5萬元/平方米。
據此分析，A802-0305宗地的競爭激烈程度將不低於A816-0050宗地，若按照溢價率90%計算，A802-03何謂信貸房貸年息05宗地的成交總價將達48億元，樓面價2.57萬元/平方米。也就是說，該地塊有望刷新深圳住宅用地的地王紀錄。
與其他一二線城市相比，深圳的土地市場有著明顯差異，住宅用地正在逐年遞減，日漸稀缺。
《第一財經日報》記者依據深圳市土地房產交易中心的成交結果統計發現，今年以來，深圳市共掛牌土地50宗，除瞭9月16日掛牌的居住用地外，其餘均為工業用地、商業用地、倉儲物流用地等。
甚至有業內人士預計，今年將不會再有居住用地掛牌出讓。
而在去年，深圳市共出讓土地51宗，其中含居住用地性質地塊僅3宗，出讓面積上也僅有13.2萬平方米，占比不到6%。
深圳某房產代理商的研究員對《第一財經日報》記者表示，深圳的土地資源日漸稀缺，預計未來以招拍掛形式出讓的住宅土地將越來越少，將更多以城市更新、舊城改造的形式出現。對於房企而言，土地的獲取難度和價格都將大幅增加。
根據《深圳市近期建設與土地利用規劃2014年度實施計劃》，今年深圳市場計劃供應居住用地170萬平方米。按照目前僅公開掛牌出讓一宗居住用地的情況來看，大部分土地應該都歸入瞭城市更新項目中。
"城市更新需要有足夠的經驗和實力，未來像佳兆業這樣以舊改起傢的開發商以及具備雄厚資金實力的大開發商會更有優勢。"上述研究員表示。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/09184461327.shtml
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