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解讀樓市崩盤論:中國樓市是否會重蹈日本覆轍
??近幾年來,每當房地產市場降溫之際,樓市“崩盤論”就會大行其道,而日本成為某種參照。日本房地產泡沫在1991年破裂後,經濟一蹶不振,20年房屋信貸三胎來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍,學界一直爭論不休。
??中日同樣是因寬松的貨幣政策導致資金湧入樓市,房價迅速上漲,但不同的是,中日兩國所處的發展階段不同,人口老齡化和城鎮化率也存在差異。
??業內人士認為,從房價收入比來看,中國房地產市場確實存在泡沫,但隻要國傢政策適當引導,將投資投機資金擠出樓市,通過實體經濟不斷發展,居民的收入水平不斷上升,以時間換空間,基本可以消化房地產市場的泡沫成分,實現軟著陸,而不會出現日本式的崩潰。
??泡沫破裂致“失去的20年”
??日本的房地產泡沫起因,普遍認為始於1985年“廣場協議”簽訂後的日元升值,給日本經濟帶來繁榮的制造業出口,陷入瞭困境,要保持日本經濟繼續高速增長,必須尋找新的經濟增長點,房地產成瞭不二選擇。
??於是,日本政府開始加速全面推行住宅商品化,商業銀行大量為居民購房發放貸款,貸款利率大幅下調。日本的房價、地價開始急速攀升。
??同期,政府為瞭糾正日元過度升值大量地幹預匯市並且大幅放松銀根,造成瞭流動性過剩的局面,房產、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當大筆資金湧入不動產市場而使其升值時,保有需求被打開瞭,房子、土地不再是一種使用需求,而是投資品種。
??從歷史上看,1961年、1973年和1990年,是日本房價、地價漲幅的三個峰值。但前兩次大漲,日本處在8%以上的經濟高增長期,同時伴隨著城鎮化進程,有經濟面和自住需求面的支撐,並沒有形成大泡沫。
??但到1974年時,日本的城鎮化率已經達到74.9%,此後20年,日本的城鎮化進程實際上已停滯,此時的房地產脫離瞭自住需求的有效支撐,由投資性質支撐的市場形成瞭大泡沫。
??在日本意識到不動產的高速發展已經嚴重影響到瞭日本經濟的未來發展方向後,采取瞭緊急更正。1990年3月,日本銀行出臺的《控制不動產融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經濟的導火索。從1989年3月到1990年8月,日本銀行連續5次提高貼現率,過於急劇的貨幣緊縮加速瞭資產市場崩潰。1992年大藏省又出臺瞭地價稅,征收額度為財產繼承稅評估值的0.3%,讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調控,導致瞭泡沫的快速破滅。
??此外,由於日元升值,外資湧入日本吹大瞭股市和樓市的泡沫,但從1990年起,外資開始撤離日本,許多境外投資機構通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。
??日本經濟陷入泥潭至今無法自拔,這20年被稱為“失去的20年”。
??中國房地產有望軟著陸
??深圳市國土局一位人士在2014年考察日本後發現,由於交通發達,在大東京、阪神、名古屋三大經濟圈工作的日本已婚人士,大多居住在經濟圈周邊的衛星城市,但這裡的房價僅相當於目前中國三四線城市,折合人民幣每平米隻有三千多元,而日本2014年的人均GDP是中國的6倍多。
??中國樓市是否會重蹈日本覆轍,一直是各方擔憂的問題。
??首先是寬松的貨幣政策,2008年中國推出4萬億後,由於流動性泛濫,大量資金湧入房地產市場,各大城市房價普遍翻倍,房價收入比居高不下,與居民實際購買能力脫節。
??但不同的是,中國政府並未采取日本式的急剎車,而是通過行政調控手段,貨幣政策松緊有度,出臺限購、限貸等措施,以及加強外匯管理控制國外熱錢流入,有效抑制瞭投資投機的蔓延,此後每逢房價上漲期,政府都會調控,投資投機水分逐漸擠出,房子逐漸回歸到由剛需支撐的居住本位。
??深圳一位龍頭房企高管直言,盡管政府的行政調控手段,公開遭到瞭房企和市場人士的批評,但必須承認,在保障房制度不完善且房產稅尚未出臺、市場化調節手段不健全的情況下,所幸中國政府及時采取調控手段,有效制止投機炒作將泡沫進一步吹大,否則房地產硬著陸的風險很大。
??此外,中日處在不同的發展時期,有其差異性。萬科董事長王石認為,人口老齡化和城鎮化率瓶頸是導致日本地產泡沫破裂的關鍵因素,中國現在的人口狀況是日本上世紀60年代的水平,房地產泡沫確實存在,但不會像日本那麼迅速地破滅。
??住建部專傢秦虹表示,日本在1989年傢庭住房戶數和套數比是1∶1.3,也就是整個社會的房屋多瞭13%的總量。日本在70年代的城鎮化率已經達到瞭76%,而中國目前城鎮總人口7.3億,城鎮化率53%,還可以提高十幾個百分點,每年新增城鎮的常住人口接近2000萬人,這些新增人口要靠新建住房來解決。
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??更關鍵的是,從宏觀面和基本面分析,當前我國經濟正由高速增長向中高速增長轉變,但仍能保持7%以上。當前中國城鎮戶均住房套數剛達到1左右,尚未飽和。我國房地產業的基本面更接近日本上世紀70年代初期或中期,而非80年代後期的情形。
??盡管中國城鎮化尚未結束,但另一個不容忽視的問題是,目前中國住房短缺時代已經過去,住宅存量奇高,而在需求方面,購房適齡人口(25-49歲)在2015年將達到峰值,此後步入下行通道,中國的房地產長期拐點臨近。
??實際上,這幾年來,中國的房地產泡沫已在局部破裂,如投機水分過高的溫州,2011年受銀根緊縮和實體經濟下滑影響,被炒高的房價一路重挫,至今沒有恢復元氣,此外,鄂爾多斯、惠州等三四線城市的房地產,因前期投資過大,房地產供過於求,開始進入去泡沫化階段。
??一個新的趨勢是,房地產地區分化也越來越明顯。在人口和資金持續流入的一線城市,以及二線核心城市,市場仍有源源不斷的剛需支撐,但在人口持續流出,且嚴重供過於求的三四線城市,樓市持續萎靡。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-02/09195956589418600251609.shtml
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