一線城市樓市調查深圳樓市山雨欲來中介看空
部分三四線城市樓市風險暴露已不是新聞，而被業內人士視為避風港的一線城市，或許也難獨善其身。作為一線城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯。多個在售樓盤降價促銷，二手房市場的看空情緒蔓延。與此同時，急於將手中房產賣出的公務員、需要賣掉房子為實業輸血的企業主，成為瞭深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機構表示："降價通道終將開啟。"
今年4月，深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關註。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房，官員身份業主拋出房源占到瞭相當一部分。"這些項目的地段較好、總價較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業主讓利也很難出手。"
深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。深圳民營經濟發達，一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業主主要的投資渠道。"近期實體經濟不景氣，不排除有一些企業主為瞭緩解實業的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。"深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹。
在二手房市場風聲鶴唳的同時，新房市場也不平靜。
與多數城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項汽車貸款台南新市汽車貸款目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區，近期有兩個樓盤降價促銷引發瞭廣泛關註。在深圳開發商看來，樓盤降價已經不是一件難以啟齒的事情。
如果說識時務的剛需產品開發商已通過及時調整價格應對市場，那麼豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。
在持續的市場低迷影響下，一貫是"看多"一派的中介機構也開始轉入悲觀，甚至是全面看空。對於部分地產人士期望的深圳限購松綁，中原地產認為幾乎沒有可能。"二三線'救市'，和深圳有什麼關系？"限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也隻是旁觀一場，逐漸累計的庫存回過頭來隻能自我消化。
5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。"如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數量還會受到影響。如果天氣好些，房子會不會更好賣一些呢？"深圳某樓盤的工作人員小江說。
三類業主急拋售 市場供應放量
深圳的公務員圈子中流傳著這樣一個故事：去年紀檢機構在清查一位落馬官員的財產時，發現有一套住房在購買時享受瞭一筆額外折扣，此事為這位落馬官員增加瞭一條受賄的罪名。故事還沒有結束，就在紀檢部門發現這筆額外折扣的同時，他們還發現另一位官員也享受瞭同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應聲落馬。
"我聽說，最近紀檢部門在審查各個開發商的成交記錄，以此獲得發現官員受賄的線索。而幾年前部分高端項目為一些官員提供可觀的折扣在行業內還是比較常見的，現在這些官員都比較緊張。"深圳一位地產人士對中國證券報記者表示。
今年4月，深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關註。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房，官員身份業主拋出房源占到瞭相當一部分。"這些項目的地段較好、總價較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業主讓利也很難出手。"
深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。深圳民營經濟發達，一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業主主要的投資渠道。"近期實體經濟不景氣，不排除有一些企業主為瞭緩解實業的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。"深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹。
深圳的二手房市場甚至出現瞭業主拋售自住住宅轉而租房的極端案例。在位於深圳前海附近的一個小區，部分業主拋售自住的房子。一位拋售的業主介紹，這套住宅是他在2008年市場調整時以每平方米8000元的價格買入的，當時前一位業主"割肉"售出。隨著深圳前海深港現代服務業合作區規劃不斷推進，附近住宅的均價上漲至接近每平方米4萬元。"我覺得這裡的房價已經透支瞭。這筆投資也算是獲利可觀，就像李嘉誠說的，我不賺最後一個銅板。"業內人士認為，這部分業主可能徹底看空樓市，打算將有限的資金轉投其他渠道。
新盤開始降價 豪宅去化艱難
在二手房市場風聲鶴唳的同時，新房市場也不平靜。
與多數城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區，近期有兩個樓盤降價促銷引發瞭廣泛關註。在深圳開發商看來，樓盤降價已經不是一件難以啟齒的事情。
這兩個降價的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場。其中，中駿四季陽光作為新盤的開盤價比周邊低瞭10%辦理信貸房貸銀行有哪些怎麼貸款比較會過件，開發商的這一做法被深圳業內評價為"識時務"。及時降價也為開發商帶來瞭有效去化，據稱開盤銷售順利。而標桿房企萬科的萬科廣場也加入瞭降價的隊列。五一期間推出的促銷活動最多可享近30萬元的優惠。深圳是萬科的大本營，在深圳的房地產圈中，萬科的形象是"反應迅速"。
如果說識時務的剛需產品開發商已通過及時調整價格應對市場，那麼豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項目深業上城上個月高調舉行瞭新聞發佈會，宣佈項目銷售順利。發佈會上，項目負責人表示："為瞭調整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心，我們對公寓價格調高4次，優惠折扣累計減少3次，不同戶型價格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧。"然而，5月27日克爾瑞公佈的一項銷售數據說明，深業上城開發商的預期明顯過於樂觀。克爾瑞的數據顯示，深業上城總批售套數為639套，截至今年5月中旬剩餘套數為523套。今年前4個月，這一豪宅項目僅成交瞭18套。
對於深業上城這樣未來將配建大規模高端商業地產的項目而言，前期住宅的銷售情況至關重要，因為這關系到開發商能不能回攏足夠的資金以推進後續項目建設。如果前期住宅銷售不暢，耗資巨大的商業地產將為開發商帶來極大的資金壓力，甚至會拖延整個項目的工期，進一步影響住宅的銷售。
"深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買者即使實力雄厚也要考慮到現金流，因此多數豪宅購買者都要申請銀行貸款。本來深業上城轉為商務公寓之後，購房者已經不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴重影響瞭豪宅的銷售。"深圳一位地產人士表示。
中介全面看空 "多蓋棉被過冬"
在持續的市場低迷影響下，一貫是"看多"一派的中介機構也開始轉入悲觀，甚至是全面看空。
"對於房企來說，與其預測春天何時到來，不如多蓋幾層棉被應對寒冷的冬天。"總部位於深圳的房地產服務類上市公司世聯行(15.24, -0.31, -1.99%)在其最新的研報中這樣寫道。世聯行統計瞭今年前四個月代表性房企完成全年銷售任務的進度，其中合生創展僅完成9%，雅居樂僅完成瞭17.7%。世聯行認為，今年前4個月房企的目標完成率普遍較低，出於完成業績的需要，房企或將降價沖刺業績。
深圳中原地產的觀點更為明確，其認為深圳樓市的降價通道終要開啟。深圳中原地產表示，在二手房方面，隨著交易難度提高，小業主已經在逐漸加大讓價的力度。在新房市場，如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經是明確啟動降價，以便快速出貨，安全回收資金。
對於部分地產人士期望的深圳限購松綁，中原地產認為幾乎沒有可能。"二三線'救市'，和深圳有什麼關系？"限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也隻是旁觀一場，逐漸累計的庫存回過頭來隻能自我消化。
深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹，目前二手房買傢上客率已經明顯下降，而賣傢上門數量穩中有升。"我們的業務員已經感受到瞭業績壓力，因此在路邊推銷房源的情況開始增多。"
深圳樓盤的艱難時刻或許才剛剛開始。深圳中原地產統計，今年前5個月的成交量僅相當於去年的一季度，這相當於有一個月沒有成交。即將面臨的半年度業績報表才是真正的難關，降價跑量可能是深圳開發商的最後一根救命稻草。
5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。"如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數量還會受到影響。如果天氣好些，房子會不會更好賣一些呢？"深圳某樓盤的工作人員小江說。
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- 深圳樓市山雨欲來中介看空
- 上海新房市場現降價苗頭
- 北京樓市短期難改善
- 廣州萬科樓盤直降三成
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/07414171929.shtml
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