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房企不懼負債率提升大舉買地 預期依舊看漲房價
華東地區4月土地市場繼續上漲。
廈門近期拍出一塊地，樓面地價較去年6月份陽光城控股拿下的地塊已經翻番，而南京河西南部20-7號住宅地4月6日拍出瞭11124元/平方米的樓面價。上海上周則在浦東拍出溢價超65%的單價總價雙地王。4月上海還將出讓12幅經營性用地，起始出讓金超90億元。一季度上海土地出讓金185.77億元，同比增172.44%。
4月份，房企境外融資再度抬頭。4月15日，新城控股宣佈發行於2016年到期金額為15億元人民幣的9.75%優先票據，所得款項凈額14.754億元；4月16日，旭輝地產也發行2.75億美元於2018年到期之12.25厘優先票據。
"企業高負債融資買地，必然要求加速回款。"一位業內資深人士說，為瞭保證回款額，不少企業已經悄然上調房價，減少優惠。
房企不懼負債率提升
德佑地產市場研究部統計數據顯示，2013年3月，上海市商品房用地成交面積達到72.8萬平方米，為最近8年同期的最高紀錄。
土地成交增長，高溢價再現，固然表明房企願意砸錢拿地，但同時也逼迫它們通過融資渠道和銷售回款，維持現金流。陽光城控股有多個項目引入基金，去年實現百億銷售後，該公司今年又獲得歌菲資產管理加大投資至30億元。
如陽光城控股一樣，本報記者采訪的其他房企相關人士均表示，隻要銷售回款保證現金流，就不懼怕融資所帶來的高負債率。今年1月15日，新城控股發行於2018年到期金額為2億美元的10.25%優先票據，所得凈額1.95億美元； 4月12日，新城控股旗下子公司上海新城萬嘉房地產引入歌菲資產，註資於嘉定新城A06-1和A06-2地塊，歌菲基金以5億元持項目公司5%股權。隨後新城控股和旭輝再度發行優先票據。
新城控股年內兩次融資近30億元，成本在10%-13%。該公司去年實現合約銷售金額約161.3億元，按照現金流20%-40%用於購地的合理占比，新城控股今年顯然已預留瞭足夠的土地款。
上市後即融資拿地擴張的新城控股、旭輝地產，負債率高企的同時毛利率開始下降。以旭輝地產為例，該公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭輝首席財務官遊思嘉在公司年報發佈會上表示，集團將極力維持負債水平於70%以下，今年計劃加大境外借貸比重。
房企不擔心高負債引發現金流困境，源於去年的銷售增長和今年開春的良好銷情。但4月15日國傢統計局公佈，截至3月末，全國商品房待售面積4.24億平方米。北京中原地產研究部總監張大偉表示，這需要至少6個月才能完全消化。而21世紀不動產分析師張磊表示，新開工面積在下降，而銷售面積增幅超過3成，這說明目前供求仍然偏緊。如果供求關系不能改善，房價就依舊存在上漲的動力。
上海樓市壓力增大
上述業內資深人士指出，一些房企現金流不是很好，但為瞭生存必須拿地。以中華企業為例，去年出售瞭南京西原住民青年創業貸款利率免費諮詢服務路的寫字樓項目，資金壓力緩解，今年又立即加入購地大軍，準備回購去年退出的古北商業地塊。今年一季度，大部分房企均超額完成瞭銷售任務，這給瞭它們敢於融資的動力。
並非所有房企都願意拼搶土地。據世茂集團[簡介 最新動態]相關人士透露，上月在某二線城市參與地塊拍賣，起拍價10億，世茂股份預測15億可以接受，最終卻拍出瞭23億，"太瘋狂瞭"。世茂選擇瞭放棄爭奪。
克而瑞研究中心分析師楊晨青認為，今年以來地王頻現，源於住宅市場的持續回暖：一方面，住宅市場的穩步上升，使得眾多房地產企業資金鏈好轉，企業拿地的地氣較足，而看漲的房地產市場預期使得企業願意頻頻出手拿地。另一方面，眾多房企在一線市場的土地儲備捉襟見肘，尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克爾瑞監測的15個典型企業在一線城市拿地總建築面積占拿地總量的46.65%，企業紛紛出手一線城市補充庫存。
不過，當前時間點出現地王，增加瞭市場各方的壓力。克爾瑞分析師楊小貝認為，僅從上海市場來看，3月份新建商品住宅市場151.75萬方的成交量已創下瞭2011年9月以來的新高，而新開盤項目價格走高也已稀松平常，加上唐鎮地王的登場，"可以想見當前上海政府的壓力已經開始積聚"。
來自克而瑞研究中心的判斷是，下半年上海樓市政策加碼已很難避免，調控手段依然離不開限購、限貸等手段，其中，中高檔項目仍將是調控重點。因房屋信用貸款銀行年息貸款全省皆可處理此上述分析師建議，中高檔項目應趁二季度加緊推盤，必要的情況下可以選擇適當降價。
張磊認為，如果不下決心改革房地產制度，全面征收房產稅，僅僅是行政管制房價，限購限貸等，就永遠隻是臨時性的治標之策，而無助於從根本解決由於貨幣流動、地價上漲和供求緊張給房價帶來的持久壓力。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/08342113010.shtml
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